El Tribunal Constitucional anunció que desde el 10 de noviembre se establecerían nuevos métodos para el cálculo de la plusvalía municipal. El antiguo cálculo de este impuesto fue anulado porque se determinó que su estimación iba en contra del principio de capacidad económica.
En un país marcado por la crisis inmobiliaria, las bases de este tributo poco correspondían con la realidad. Y a pesar de haberse tratado de modificar hace algunos años, un cambio más certero y definitivo finalmente ha ocurrido.
Pero ¿qué representa y cómo afecta a los propietarios de inmuebles?
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal se trata de un impuesto que se establece enfocándose en el incremento del valor de los terrenos al ser transmitidos. Ya sea por venta, donación o herencia, este debe ser abonado y grava su monto según la revalorización que haya tenido el suelo público donde la propiedad está construida.
Desde la fecha de la transmisión esta debe ser abonada en 30 días hábiles de ser una venta o donación. En cambio, de ser una herencia se tienen hasta 6 meses desde el fallecimiento del propietario original para esto.
¿Cómo era calculada la plusvalía municipal?
Anteriormente este impuesto era calculado en base a un solo método. El cual era el valor catastral del terreno. Para este se aplicaban ciertos coeficientes que únicamente eran cambiados de acuerdo con el número de años transcurridos desde la compra del inmueble hasta que se volvía a vender.
Sin embargo, según esta lógica estaba implícito que el valor del mercado siempre subiría, y que los precios ascendientes de las propiedades respaldarían este tipo de cálculos. Una suposición que lleva más de una década obsoleta debido al estallido de la crisis financiera.
Para 2017 y 2019 se dieron dos sentencias que pretendieron responder a esta realidad, en ellas se determinó que este tributo no podía ser impuesto en caso de pérdida en la tramitación, o si en su importe se superaba a la ganancia real. No obstante, en octubre de 2021 se dio a conocer la nulidad de este sistema de cálculo por completo, dando paso a un nuevo capítulo.
¿Cómo es calculada la plusvalía municipal actualmente?
El cálculo de la plusvalía municipal presenta un método objetivo ahora, aunque se han aplicado algunas modificaciones, específicamente en los coeficientes.
En lugar de emplear los porcentajes anuales, estos son sustituidos por coeficientes máximos que han sido establecidos según los años que pasen desde la compra de la propiedad. Al mismo tiempo estos serán actualizados cada año según la fluctuación que tenga el mercado.
También se ha introducido un sistema nuevo para conocer la base imponible. Este sistema es determinado en base a la ganancia, que sería la plusvalía real, que tiene el contribuyente con dicha transmisión. Así se procede a restar el precio con el que se vendió el inmueble con dicha adquisición. Esto conlleva a que los propietarios puedan elegir entre alguna de las dos opciones dependiendo de la que consideren más ventajosa para su situación.
Cabe destacar, que se ha reconocido la posibilidad de que los Ayuntamientos puedan corregir el 15% de baja en los valores catastrales del suelo, esto dependiendo de la actualización de los precios. Es una medida que pretende que este tributo sea realista con los valores en cada municipio.
En el mismo sentido, se introdujo un nuevo supuesto de no sujeción en donde se indica que en aquellas operaciones en las que se verifique que no se obtuvo un aumento en el valor. En otras palabras, el impuesto no debe ser pagado si no se tiene ganancia. Otra novedad es que aquellas plusvalías con menos de un año también tributan.
Resumiendo
En resumen, se tienen dos formas de calcular la base imponible por parte del contribuyente en la actualidad. Estas son:
- La plusvalía real: Esta se calcula basándose en la diferencia existente entre el valor de adquisición y el valor de venta en un terreno. Está centrado en la diferencia existente entre la compra y venta.
- El nuevo sistema objetivo: En este se reflejan las nuevas evoluciones del mercado en el sector inmobiliario. Está centrado en el valor catastral. Este será de mucha utilidad cuando por ejemplo se pueda comprobar que la plusvalía real es inferior al resultado del cálculo con la estimación objetiva, podría hacerse aquí uso de la real. Es decir, se da libertad para aplicar la más conveniente.
Cuando se trate de un trámite que involucre a un inmueble con suelo y construcción, se considera que la plusvalía real del terreno es equivalente a la diferencia existente entre el precio de tanto venta como de adquisición. Pero después de la aplicación de la proporción del valor catastral en el suelo, y sobre el total de este.
Por ejemplo, si se comparasen ambos métodos de cálculo se tendría lo siguiente:
| Plusvalía real | Sistema objetivo |
| Base imponible = % valor suelo sobre el valor total x Plusvalía | Base imponible = valor catastral del suelo x coeficiente |
Al emplear ambas formulas, se escogería la que diese el monto menor. Resultando en:
Cuota = BI objetivo x Tipo de gravamen
